Appartement T3 (B001)

Les COURS COMMUNES s’installent dans la continuité du bourg de Brains, dans un cadre de vie résidentiel et calme proche des établissements scolaires, des commerces et de services de proximité. 

La réalisation se compose de 2 îlots accueillant des maisons individuelles et des logements intermédiaires s’élevant sur 1 ou 2 étages. Du 2 au 4 pièces, les logements bénéficient d’une parfaite exposition et de points de vue très agréables. La verdure est au cœur du projet. Les baies s’ouvrent sur de généreux espaces extérieurs, des balcons ou des terrasses viennent dans le prolongement des jardins ce qui vous assure détente et tranquillité.

Dans un souci de respect de l’environnement et d’économie d’énergie, la résidence répond parfaitement aux normes RT2012.
Avec des prestations intérieures soignées, la qualité de conception et de réalisation positionne idéalement cette nouvelle opération pour une première acquisition

 

PROCÉDURE LOCATION ACCESSION (PSLA)

Les avantages de la procédure

• TVA à taux réduit 5,5 % pour les opérations initiées à partir de 2012,
• l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de la livraison du logement,
• pas de paiement avant la livraison (hors frais de notaire),
• la sécurisation du parcours résidentiel.

CODITIONS D'ACQUISITION

L’acquisition des logements est soumise au respect de conditions, notamment un plafond de ressources qui couvre approximativement 70% de la population et à des clauses anti-spéculatives.

Pour pouvoir prétendre à LA LOCATION-ACCESSION en 2024 sur le territoire de Nantes Métropole, il faut que les revenus des acquéreurs ne dépassent pas les plafonds ci-dessous :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Revenu Fiscal de Référence	Equivalent mensuel approximatif
1	29 435 €	2 725 €
2	39 309 €	3 639 €
3	47 271 €	4 376 €
4	57 069 €	5 284 €
5+	67 133 €	6 216 €

 

Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 (avis d’imposition de 2023, sur les revenus de 2022) ainsi que n-1 (avis d’imposition de 2024, sur les revenus de 2023, si RFR N-1 n'est pas encore disponible, fournir les bulletins de salaires, traitements, indemnités, revenus mobiliers, fonciers...), le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

PRINCIPE ET AVANTAGES DE LA LOCATION ACCESSION (PSLA)

L’accédant à la propriété signe un contrat de location accession, avant d’entrer dans son logement en tant que locataire-accédant.

Dès que l’état a vérifié que le locataire accédant respecte les conditions de ressources, et quand le locataire accédant s’en sent capable, il achète son logement au prix stipulé dans le contrat de location accession.

Le PSLA permet à l’accédant de bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,5% et d’une exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties pendant 15 ans à partir de la livraison du logement. Ces avantages sont liés à l’existence d’un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l’indemnité d’occupation.

LA PHASE LOCATIVE

Elle a deux objectifs :

• Constituer un apport complémentaire. Pendant cette phase, le loyer est constitué de deux parties :
  - Une part dite acquisitive, que la coopérative met de côté pour l’accédant, et qui vient en déduction du prix de vente lors de l’achat du logement.
  - Une part d’indemnité de jouissance, qui correspond au loyer classique. Cette part de loyer est conservée par la coopérative, et lui permet de payer les intérêts des emprunts qui ont été nécessaires pour la construction des logements.
• Permettre au futur accédant de tester sa capacité à rembourser un emprunt. En effet, au moment de l’achat, le locataire accédant sollicite un prêt bancaire. La mensualité de ce prêt ne peut pas être supérieure au loyer total (part acquisitive + indemnité de jouissance) que payait le locataire-accédant. Ainsi le locataire accédant qui payait convenablement son loyer ne doit pas éprouver de difficulté à rembourser son prêt.

La durée maximum de la phase locative est règlementairement de 4 ans, mais les contrats de location accession GHT sont généralement limités à 2 ans maximum de location.

LA LEVÉE D'OPTION : LA PHASE D'ACCESSION

A l’achèvement du logement (au moment de la livraison), la coopérative fait valider par l’administration (DDTM) que les locataires-accédants respectent bien les conditions de ressources. L’administration renvoie dans un délai de 3 à 6 mois l’agrément définitif.
Après réception de cet agrément définitif, la coopérative informe les locataires accédants que l’achat pourra intervenir à leur convenance, après qu’ils auront vérifié leur capacité à assumer le paiement des mensualités futures du prêt.

Dès qu’il s’en sent capable, qu’il a pu tester sa capacité à payer le montant du loyer, et que son apport est suffisant, le locataire accédant peut demander à lever son option d’achat, c’est-à-dire qu’il va effectuer l’achat de son logement au prix et condition stipulés dans le contrat de location accession.
Le contrat de location accession précise que le prix de vente initial est minoré de 1% par an à compter de la livraison du logement.

Le prix de vente du logement devra respecter les prix plafonds applicables en accession Hlm.

ACHAT DU LOGEMENT

LA SÉCURISATION HLM

Pendant les 15 ans qui suivent son acquisition, le nouveau propriétaire est couvert par plusieurs garanties qui composent la sécurisation HLM.

Dans des cas d’ « accident de la vie » déterminés (décès / invalidité / mutation / chômage / divorce), la coopérative GHT s’engage :

• à racheter le logement à un prix fixé (cf. fiche sécurisation HLM),
• sous réserves de respect des plafonds de ressources, à reloger les acquéreurs dans le parc locatif social.

LA REVENTE DU BIEN

Les avantages dont a bénéficié le premier acquéreur ne sont pas transmissibles et sont réservées à la résidence principale. Ainsi, en cas de revente ou de mise en location du bien:

• dans les 15 premières années de possession : l’exonération de Taxe Foncière est interrompue,
• dans les 10 premières années le premier acquéreur doit reverser l’avantage de TVA dont il a bénéficié,

... dans les conditions suivantes :

• jusqu’à la fin de la 1^ère année, reversement de la totalité de la différence entre le taux normal et le taux réduit de TVA à la date de l’acquisition,
• de la seconde année jusqu’à la 10^ème année révolue, diminution de 10% par an de ce montant.

 
Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :

• Décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
• Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,
• Chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail,
• Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles,
• Divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité,
• Conclusion d’un PACS, mariage,
• Naissance d'un enfant

Les textes réglementaires encadrant Le PSLA

Textes officiels

La loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière
Les articles R331-76-1 à R331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation
L’arrêté du 26 mars 2004 modifié
L’arrêté du 2 décembre 2005 relatif aux plafonds de ressources en PSLA
L’arrêté du 20 décembre 2007 modifiant l’indice d’évolution de la part locative de la redevance
Le décret du 7 avril 2009 portant sur le cumul PSLA/PTZ et les plafonds de revenus
L’arrêté du 7 avril 2009 relatif aux plafonds de prix
Le décret du 16 août 2011 sur les délais d’obtention de l’agrément définitif et le refinancement en PLS en cas de mévente.

Directives du Ministère

Le chapitre de la circulaire de programmation pour 2004 consacré au PSLA
La circulaire d’application du 26 mai 2004
La circulaire d’application du 20 février 2006
La présentation par la DGALN du décret du 16 août 2011

Régime fiscal et comptable

L’instruction fiscale 8 A 3 07 du 10 octobre 2007
L’instruction fiscale 3 A 5 10 du 22 septembre 2010
Le rescrit fiscal du 28 février 2012 portant sur le régime de TFPB des logements PSLA invendus et mis en location

Clause anti-spéculative

GHT parvient à vendre des logements à des prix inférieurs au marché libre, notamment grâce à l’aide des communes sur les prix de foncier.

Ces terrains représentent un coût financier pour les communes, assumé grâce aux impôts locaux payés par tous.

Il serait injuste que l’effort consenti par les villes pour permettre aux ménages de s’installer sur leur territoire, soit détourné de son objet initial dans un but d’enrichissement personnel.

Ainsi, la revente est encadrée pendant 10 ans par une clause anti spéculative. Adaptée par la commune, elle limite généralement le prix d’une revente éventuelle. Celui-ci ne peut être supérieur au coût d’achat indexé sur un indice représentatif (indice du coût de la construction, inflation…).

Elle est annexée à l’acte de vente et s’impose aux nouveaux acquéreurs.

 

Pour aller plus loin

Site de la fédération des coopératives HLM : www.hlm.coop

Site de l’Agence National pour l’Information sur le Logement : www.anil.org